Анализ наиболее эффективного использования

Министерство образования и науки Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«БАЙКАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
(ФГБОУ ВО «БГУ»)

Кафедра экономики и управления инвестициями и недвижимостью
	


Направление подготовки: 21.03.02 Землеустройство и кадастры
Образовательная программа (профиль): Управление недвижимостью




БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА 
на тему: «Анализ наиболее эффективного использования»




Заведующий кафедрой:		_______________д.э.н., доцент С.А. Астафьев
(подпись)			

Руководитель:		_______________к.э.н., доцентИ.Б. Жижко
     (подпись)			

Нормоконтролер:			_______________к.э.н., доцентИ.Б. Жижко
(подпись)			

Студент гр. ЗемК-14-1:		_______________Е.В. Шаглунова
	(подпись)					






Иркутск, 2018 г.


Байкальский государственный университет
Факультет экономики предприятий, отраслей и управления бизнесом
Кафедра экономики и управления инвестициями и недвижимостью






ЗАДАНИЕ НА ДИПЛОМНУЮ РАБОТУ

Студенту: Шаглуновой Евдокии Васильевне


Тема: Анализ наиболее эффективного использования 


Дата выдачи задания: (спрашивать у специалиста на кафедре)


Этап выполнения выпускной
квалификационной работы
Срок выполнения
Подпись
руководителя

план
факт



















Руководитель:	_______________к.э.н., доцентИ.Б. Жижко

    подпись 

Согласовано:

Зав. кафедрой:		_______________д.э.н., доцент С.А. Астафьев
    подпись
    
Задание принял к исполнению:

Студент:			_______________Е.В. Шаглунова
    подпись
    


      Реферат
      Цель работы – определение основного направления вида деятельности объекта недвижимости, путем осуществления анализа наиболее эффективного использования и помимо прочегорассматривание основных факторов, устанавливающихнаилучшее использование объекта.
      Объект работы – объект недвижимости г. Иркутска, расположенный по адресу г. Иркутск, 
      Предмет работы – рассмотрение нескольких альтернатив возможного использования данного объекта недвижимости и определение наиболее эффективного использования, с дальнейшим расчетом рыночной стоимости объекта
      Полученные результаты – осуществлен текущий анализ актуальности данного объекта недвижимости, изучена специфика коммерческой недвижимости г. Иркутска, предложен ряд вариантов возможного использования, проведен анализ потенциальных конкурентов, рассчитана модель поведения проекта при различных условиях, осуществлен расчет экономической эффективности проекта при его реализации и сделано заключение о наибольшей эффективности использования объекта недвижимости.
      Степень личного вклада автора в их разработку – в рамках данной дипломной работы был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, с помощью метода качественного анализа, проведен анализ рынка коммерческой недвижимости с разрешенным использованием, изучены проблемы заполнения, предложен проект создания коммерческого помещения.
      Возможности внедрения и область применения полученных результатов:в результате проделанного анализа и расчетов повышения стоимости объекта недвижимости, по причине возможной реализации нового коммерческого объекта уже на имеющейся территории, итоги расчётов могут быть применены другими участниками рынка коммерческой недвижимости в качестве инструмента для принятия решения по распоряжению недвижимостью.
      Полученные итоги в дипломной работе в первую очередь будут необходимы собственнику объекта недвижимости для реализации проекта, оценки рыночной стоимости, определения целесообразности вида деятельности объекта, ориентирования по показателям проекта в целях повышения эффективности управления объектом.
      Бакалаврская работа состоит из двух глав, изложена на листах текстового документа, использовалось . В работе использовалось источников литературы. 
      

Оглавление
Введение
1. НОРМАТИВНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ
1.1. Гражданский кодекс Российской Федерации о развитии территории
1.2. Доходный подход в оценке наиболее эффективного использования объектов недвижимости
1.3. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере строительства  
2. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ГРАНИЦАХ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ 
2.1. Описание территории и анализ рынка объектов с разрешенным использованием 
2.2. Расчёт наиболее эффективного использования объекта недвижимости 
2.3. Оценка эффективности инвестиций проекта по размещению объектов капитального строительства 
Заключение
Список используемых источников
Приложения



Введение (актуальность темы)
      В современном мире объекты недвижимости все прочнее укрепляются в качестве финансового актива, требующие внимательного и тщательного управления конкретным объектом. Так как изучение объекта даёт чёткое представление о будущем плане деятельности, основу для выбора направления, повышение эффективности инвестиционной деятельности и минимизации рисков. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости и является одним из инструментов управления недвижимостью и её развитием.Среди множества определений анализа наиболее эффективного использования (АНЭИ) можно выделить одну общую формулировку. АНЭИ - вариант вероятного использования объекта недвижимости, который предполагает максимальную продуктивность, обязательными условиями является физическая осуществимость и юридическая законность реализуемости проекта, с учётом финансовой состоятельности такого рода действий. Анализ наиболее эффективного использования обусловливает наиболее рентабельный и конкурентоспособный вид использования определенного объекта недвижимости.
      Актуальность дипломной работысостоит в том, что на сегодняшний день анализ наилучшего и наиболее эффективного использования способствует росту прибыли собственника объекта недвижимости, определяет перспективные направления развития, основные виды деятельности объекта недвижимости. Данный действенный рычаг эффективного управления способствует собственнику объекта недвижимости адаптироваться к внешней среде, правильно распределить имеющиеся ресурсы, увеличивать прибыльность объекта и выявляет сильные и слабые стороны, устанавливает вероятные перспективы и угрозы. Качественно проработанный анализ наиболее эффективного использования готовит собственника объекта к будущему, устанавливает долгосрочные цели и дальнейшие действия.
      Процесс проведения анализанаиболее эффективного использованияможно разбить на несколько этапов:
* проведение подробного исследования рыночной ситуации;
* характеристика оцениваемого объекта недвижимости;
* идентификация востребованных рынком вариантов использования;
* расчет доходности каждого варианта;
* оценка стоимости недвижимости при каждом варианте использования.
      А также учитывается физическая осуществимость, финансовая обоснованность, юридическая допустимость.
      Проблематика данной темы работы выражена в ошибочном и нерациональном составлении этапов работы при разработке инвестиционного проекта,использование методов, которые на практике не являются результативными. Существование итогов ошибочного подхода к формированию объектов недвижимости негативно влияет на благоустройство и развитие общей концепции застройки и реконструкции города. А грамотно сформированный и правильный анализ эффективного использования объектов недвижимости поможет отрегулировать организационную работу государственного и частного сектора. Поэтому вопрос о повышении эффективности использования объектов недвижимости на сегодня актуален не только для предпринимателя, но и для муниципалитета. От сюда следует, что результатом совместной деятельности такого союза может послужить положительно сформированная комфортная городская среда и благоустройство существующих и будущих объектов, увеличение показателей экономической и социальной эффективности. 
      Предметом настоящего исследования в данной работе выступает XXXобъект недвижимости, анализ которого будет проведён на основе Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
      При написании выпускной квалификационной работы использовались следующие методы:
* изучение и анализ литературы по теме;
* анализа нормативно-правовой документации по теме;
* изучение и обобщение отечественной практики;
* сравнение;
* классификация;
* теоретический анализ и синтез.
      На основе использования перечисленных методов было организованно написание работы.
      В первой главе рассмотрены теоретические аспекты определения анализа наиболее эффективного использования объекта, а также регламент его проведения и организационный план его реализации на основе полученных данных. Также были разобраны проблемы и перспективы развития территории. Для решения возникших проблем в данной сфере, необходимо комплексно подходить к проблеме, обновить и отрегулировать систему градостроительства в городе, а также рассмотреть возможность участия государственно - частного партнерства в рамках проекта.
      Во второй главе проведен анализ и расчёт наиболее эффективного использования объекта недвижимости, проанализирован рынок объектов с разрешенным использованием и дана оценка влияния на эффективность инвестиционного проекта/оценена экономическая эффективность проекта.

1. НОРМАТИВНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ
1.1. Нормативно- правовое регулирование развития территории
      Недвижимость представляет собой большую часть национального богатства, муниципальной и государственной собственности, также являясьсобственностью организаций. Кроме того, организация любой деятельности, будь то производственная или коммерческая, зависит от правильного управления недвижимостью, что дает возможность отнести недвижимость к одним из факторам производства. Вышесказанное даёт возможность сделать вывод, что недвижимость является важнейшим объектом управления, как для государственного, так и для частного сектора. Но нужно отметить, что существующая система управления недвижимостью сегодня не совсем эффективна, этим обусловлена необходимость ее совершенствования.
      Термин «недвижимость» имеет чёткое определение в ст.130 Гражданского Кодекса РФ — это вид имущества, который является недвижимым в законодательном порядке. Недвижимостью, как правило, принято считать такие физические объекты, которые тесно связанны с землей (земельные участки, участки недр, здания, части зданий, сооружения, объекты незавершенного строительства, предприятия как имущественный комплекс) и перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.
      Необходимо обратить внимание, что в представленном Законе упоминается о судах, космических объектах и о возможности отнесения к недвижимости иного имущества. Так же можно говорить как об объектах недвижимости о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах на основании.
      
      
      
      
      

      1.2 Методы и подходы в оценке недвижимости
      Сейчас оценка недвижимости, представляет собой одну из основных этапов существования объектов на рынке недвижимости и каждый объект недвижимости должен быть оценен, для расчёта получения максимальной прибыли. Оценка выполняется, отталкиваясь от разнообразных характеристик, начиная от квадратных метров объекта, местоположением, инфраструктуры и завершая уровнем престижности района.
      Для того чтобы совершить оценку какого-либо имущества, оценщику непременно нужно диагностировать вид оцениваемой стоимости объекта. А после, в отчете обязательно отобразить оцениваемый вид стоимости и подкрепить доводами его выбор.
      При определении стоимости объекта недвижимости самой важной задачей является прогнозирование будущих критериев недвижимости, такие как количество и качество длительности доходности от использования объекта недвижимости при различных сценариях пользования и перерасчёт этих выгод на настоящий момент/в настоящую стоимость.
      В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1 существуют три подхода к оценке объектов недвижимости:
— Сравнительный;
— Затратный;
— Доходный. 
      1.2.1 Сравнительный подход
      Сравнительный подход базируется на сравнении объекта оценки с его аналогами. При использовании первого подхода оценщик должен обладать информацией о ценах сделок недвижимости, в отношении которых производится оценка, где стоимость объекта оценки не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками.
      Следующим шагом вносятся поправки, которые учитываютотличияот оцениваемого объекта недвижимости и аналога. Это даёт возможностьподкорректировать цену продажи подходящего аналога, если бы он имел такие же основные характеристики, что и объект оценки. 
      Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Конечно же фактическая цена продажи объекта может отличаться от рыночной стоимости по разным причинам. С тем условием, что этот подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж объектов, его называют сравнительным или по другому рыночным, так как этот подход используют в оценке этот подход при применении данных о сделках на рынке.
      Как правило оценка недвижимости осуществляется четырьмя этапами: 
      1.	Изучение рынка — проводится анализ тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект, затем выявляются наиболее сопоставимые с оцениваемым или проданные сравнительно недавно 
      объекты недвижимости. 
      2.	Сбор и проверка информации по объектам-аналогам с дальнейшим анализом собранной информации, при котором каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. 
      3.	Выделение различий в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов, корректировка цены продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки, путем внесения корректировок. 
      4.	Согласование скорректированных цен объектов-аналогов устанавливается итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости. 
      Для того что бы рассчитать стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом можно использовать несколько методов: 
      а) Метод парных продаж. Подразумевает продажу объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, при этом они будут иметь отличие какого-либо параметра (например, местоположения), а возможно даже и не одного, наличие которого будет объясняться разницей в цене этих объектов. Этот метод пораздумает внесение поправки на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр. 
      Но в данном подходе есть один нюанс, объясняется он сложность поиска и подбора объектов парной продажи. 
      б) Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объек-
      та оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. 
      в) Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основывается на 
      экспертных методах расчета, путем субъективного мнения эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект лучше или хуже сопоставимого аналога. 
      г) Статистические методы расчета поправок. Суть метода состоит в допустимой зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Использование такого метода будет очень трудоёмкой работой, так как он требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, и предполагает анализ большого количества типичных выборок из базы данных.
      Использование такого метода будет очень трудоёмкой работой, так как он требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, и предполагает анализ большого количества типичных выборок из базы данных.
      1.2.2 Затратный подход
      В настоящее время в России затратный подход является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует.
      Затратный подход основан на определении затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки, с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Предполагает, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. 
      Основные этапы применения затратного подхода: 
      а) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания; 
      б) оценка величины предпринимательской прибыли; 
      в) расчет выявленных видов износа; 
      г) оценка рыночной стоимости земельного участка; 
      д) расчет итоговой стоимости объекта оценки. 
      Ключевыми методами затратного подхода является метод замещения и метод воспроизводства. Практически оба метода этого подхода идентичны, но отличаются лишь процедурой определения стоимости. 
      Стоимость воспроизводства — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект. 
      Стоимость замещения — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату проведения оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений. 
      Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого многими характеристиками. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер. 
      Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. 
      Так же в рассматриваемом подходе, возможен расчет восстановительной стоимости (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости, рассчитывается она без учета накопленного износа в текущих ценах на дату оценки. Она может быть рассчитана как на основе стоимости воспроизводства так и на стоимости замещения. 
      Предлагаю рассмотреть пару методов расчета восстановительной стоимости: 
      а) метод сравнительной единицы; 
      б) метод разбивки по компонентам. 
      Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания (сооружения). Полная восстановительная стоимость, рассчитываемая методом сравнительной единицы равна произведению стоимости строительства одной единицы на количество данных единиц в рассматриваемом объекте оценки. 
      Данный метод предусматривает следующие этапы расчета: 
      а) Выбор показателя сравнительной единицы. Единица измерения в (м3)объекта оценки. Для определения величины восстановительной стоимости выбранной единицы сравнения применяются сборники УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости); 
      б) Приведение в соответствие группы капитальности. В случае несоответствия конструктивных элементов объекта оценки, выбранного для сравнения, применяется коэффициент, который корректирует группу капитальности. 
      Определяется согласно Технической части используемого сборника УПВС; 
      в) При несоответствии климатического района объекта оценки и объекта, 
      выбранного для сравнения, применяется коэффициент, корректирующий климатическую зону. Коэффициента так же определяется согласно Технической части используемого сборника УПВС. 
      Метод разбивки по компонентам определяет полную восстановительную стоимость здания (сооружения), как сумму стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундамент, стены, перекрытия и т. д. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. 
      Для пересчета величины восстановительной стоимости, на эффективную дату оценки были используются следующие коэффициенты и индексы: 
      а) Коэффициент на сейсмичность. 
      б) Коэффициент (индекс) удорожания СМР за период с 1969г. по 1984гТерриториальный коэффициент для Иркутской области. 
      в) Коэффициент (индекс) удорожания СМР за период с 1984г. к уровню цен 2010 года. 
      г) Коэффициент (индекс) удорожания СМР за период с 2010г. на датуоценки. 
      д) Коэффициент прибыли предпринимателя отражает сумму, которую планирует получить инвестор за вложение своего капитала в строительный проект. Прибыль предпринимателя имеет зависимость от рыночной ситуации, поэтому носит рисковый характер. 
      е) Коэффициент накопленного износа. Так как в ходе эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, например, надежность зданий и сооружений и их функциональное соответствие текущему и будущему использованию. Он определяется, как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной стоимостью объекта на дату оценки. 
      В оценке недвижимости износ рассматривается как потеря стоимости в связи с ухудшением физического состояния и/или морального устаревания. 
      Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, и его потребительской привлекательностью. 
      Выделим три вида устаревания: 
      а) физическое; 
      б) функциональное; 
      в) экономическое (внешнее). 
      Методы определения физического износа: а) метод компенсации затрат; 
      б) метод эффективного возраста; 
      в) метод хронологического возраста (нормативный); 
      г) экспертный. 
      Функциональное устаревание (износ) характеризует потерю стоимости объекта оценки из-за несоответствия их требованиям рынка в целом или по отдельным элементам. 
      Методы определения функционального износа: 
      а) износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление); 
      б) износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление). 
      Экономическое (внешнее) устаревание возникает в результате неблагоприятного изменения экономических, политических, социальных, экологических, градостроительных и других факторов.  Методы определения экономического износа: 
      а) метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию; 
      б) метод сравнения продаж при наличии подобных объектов и без внешних воздействий. 
      В основном затратный подход используется для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж (тюрьмы, банки, церковь, правительственные здания) или в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж. 
      Затратный подход не следует применять, когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом, как правило — этоздания имеющие историческую ценность.
      1.2.4 Доходный подход. Подход в оценке наиболее эффективного использования объектов недвижимости
      Рассмотрим доходный подход. Можно сказать, что на в настоящее время, это один самых популярных подходов в практической деятельности. Так как проблем с поиском информации для расчетов не возникает и практически любой вид недвижимости способен приносить доход. Основан на получении будущих доходах от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования, это является основным фактором определяющий величину стоимости объекта. 
      У доходного подхода выделяют два основных метода: а) Метод дисконтированных денежных потоков. 
      б) Метод прямой капитализации. 
      Метод дисконтированных будущих денежных потоков, это один из способов оценки недвижимости, суть которого заключается в вычислении дисконтированной цены финансовых потоков, ожидаемых от оцениваемого имущества в будущем. Следует заметить, что денежные потоки могут произвольно неравномерно посыпать, изменяться и отличаться высоким уровнем риска, поэтому инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность в том случае если, денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. 
      Применяется метод ДДП, когда: 
      а) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно от-
      личаться от текущих; 
      б) потоки доходов и расходов носят сезонный характер; 
      в) имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков 
      денежных средств от недвижимости; 
      г) оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммер-
      ческий объект; 
      д) объект недвижимости строится или только что построен и вводится 
      или введем в эксплуатацию. 
      Этапы методы дисконтирования денежного потока: 
      1.	Определить прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. 
      2.	Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на период функционирования объекта. 
      3.	Определить размер остаточной стоимости от продажи объекта. 
      4.	Определить ставку дисконта. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». 
      5.	Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости; 
      6.	Дисконтировать денежные потоки и остаточную стоимость объекта (определить текущую стоимость). 
      Этот метод наиболее применим для оценки предприятий, которые находятся на стадии роста, стабильности и имеющих прибыльную деятельность. Наименее применим к оценке предприятий, которые терпят систематические убытки, но следует отметить, что и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений. 
      Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. 
      Основные этапы оценки методом капитализации доходов: 
      а) Определение чистого операционного дохода; 
      б) Определение действительного (эффективного) валового дохода; 
      в) Определение величины операционных расходов. Они в свою очередь 
      делятся на: 
      1)	условно-постоянные. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие, то есть расходы, размер которых не за висит от степени загруженности объекта; 
      2)	условно-переменные. Это расходы на управление, коммунальные платежи, на содержание территории, на обеспечение безопасности, на текущие ремонтные работы и другие. Другими словами, это расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. 
      Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. Метод капитализации дохода наиболее употребим в условиях стабильной экономической ситуации, характеризующейся постоянными, равномерными темпами роста или при аренде. 
      Доходный подход используется в основном только для оценки доходной недвижимости, целью которой является получение дохода. И в его основе лежат принципы ожидания и замещения.
      1.3 Методы оценки эффективности инвестиционного проекта в сфере строительства
      
      2.ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ГРАНИЦАХ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
      2.1.	Описание территории и анализ рынка объектов с разрешенным использованием 
      2.2.	Расчёт наиболее эффективного использования объекта недвижимости 
      2.3.	Оценка эффективности инвестиций проекта по размещению объектов капитального строительства
      
.......................